По мнению экспертов, высокая стоимость жилья в столице связана вовсе не с тем, что все стремятся в Минск. Просто люди все еще готовы покупать за ту цену, которую выставляют продавцы.
Мы давно привыкли к тому, что жизнь в столице дороже, чем в регионах. Тут и проезд в транспорте стоит больше, и чтобы в кафе посидеть, надо круглую сумму потратить, и спортивные секции для детей дороже, и услуги парикмахеров недешевы… Что уж говорить про недвижимость! Если квадратный метр в новостройке в том же Бресте стоит $ 500, в Минске – $ 1000-1200. В два, а то и более раза выше. Хотя строители те же, панельки те же, материалы те же. Откуда такой перекос? Все ли дело в том, что все стремятся жить в Минске, и такая цена адекватна для столицы?
Самый дешевый город – Мозырь
По информации realt.by, который ссылается на данные Национального кадастрового агентства, в сентябре квадратный метр в Минске стоил $ 1141. Это средняя цена метра по уже совершенным сделкам – то есть та, за которую продали жилье, а не та, которую изначально выставляли продавцы квартир. И это – 2,2 средней зарплаты по стране. Самый дешевый квадратный метр оказался в Мозыре – $ 422. И несмотря на низкую зарплату в регионах, тут это 1,1 средней зарплаты в городе за квадрат.
До $ 500 за квадратный метр продавались в сентябре квартиры в Орше ($ 473), Бобруйске ($ 423), Пинске ($ 499). Из регионов самым дорогим городом оказался Солигорск, где квадрат стоил $ 692. К слову, в этом шахтерском городе это 1,3 средней зарплаты.
Хотите дешевую квартиру? Поезжайте в Гомель и Могилев!
Но новостройки – это одно. Тут застройщик формирует цену, решает, за сколько нам продать квадратные метры. А что же на вторичном рынке? Мы решили найти одинаковые квартиры в областных центрах и сравнить их стоимость. Для примера взяли двушку площадью около 50 квадратных метров в панельном доме 1980-х годов постройки. Выяснилось, что дешевле всего такая квартира стоит в Могилеве – за $ 25 тысяч и Гомеле – за $ 25,5 тысячи. Для сравнения: такая же квартира в Минске продается почти за $ 60 тысяч!
И это хорошие квартиры, с добротным ремонтом, которые можно купить и сразу заселиться.
Однако не забывайте, что эти цены – то, за сколько хозяева хотят продать жилье. И совсем не факт, что они не снизят ценник, если понадобится срочная продажа или если они не поймут со временем, что рыночная цена упала.
«В столице на частного застройщика пытаются повесить все, что только можно»
Разница в цене на недвижимость в столице и регионах – в два, а то и более раза. Но ведь зарплата в Минске пусть и выше, но не настолько! Есть ли формула, по которой формируется цена квадратного метра? И почему она такая?
– Цена складывается из спроса. Если брать себестоимость, она в регионах ниже, чем в Минске. Там совершенно иное отношение к частному застройщику по сравнению с тем, как к застройщикам относится Мингорисполком. В столице на частника пытаются повесить все, что только можно, – рассказал «КП» Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест», один из белорусских застройщиков.
– Вы имеете в виду коммуникации?
– И коммуникации, и отселение. Та же земля в Минске дороже. В регионах практически никто с отселением не строит, только на свободных площадках. Там никто не заставляет строить магистральные сети – только низковольтные. То же самое и по теплосетям, и по всему остальному. Региональные исполкомы берут это на себя. У нас же вменить это в обязанность застройщику – общепринятая практика. И не важно, что в 72-м указе (указ президента о регулировании строительства домов и инженерной инфраструктуры. – Ред.) написано – заниматься коммуникациями должны власти. Вот и себестоимость разная. Ну, и рыночная цена. Почему в регионах 500-600 долларов за квадратный метр, а в Минске 1000-1200? Там меньше спрос.
– Если все-таки в Минске наступит ситуация, когда на застройщиков перестанут вешать дорогую инфраструктуру и расселение, цена квадратного метра уменьшится? Или останется такой же, как и сейчас?
– А мы говорим о себестоимости или рыночной цене?
– О рыночной цене.
– Не думаю, что уменьшится. Рынок все диктует. Просто если продолжится отсутствие нормальных аукционов, когда, не получив землю в аренду, у тебя уже требуют деньги, а отселение еще не начато и никто не говорит, когда оно может завершиться, продолжится ситуация, когда 50% от стоимости занимают «прочие затраты», не будет нормальных участков в Минске, предложения больше не станет. Уже сейчас видно, как оно сократилось. А через два года будет еще хуже, останется из предложений недострой, предлагаемый иностранным инвестором.
– То есть цена еще вырастет?
– Конечно. Спрос-то неудовлетворенный есть. Я не говорю, что она высоко подскочит, но падать точно не будет.
– И $ 500 за метр в Минске не ждать…
– Если зарплата опустится до $ 100, то квадратный метр будет $ 500. А сегодня в Минске и зарплата выше, чем в регионах, и работу найти проще.
«Проблема – в недостатке жилья. Вот и квадратный метр дорогой»
– Квадратный метр на первичке всегда дешевле – там и площадь больше, и отделки нет. А вторичка ориентируется на ту цену, которую выставляют застройщики в новостройках, отталкиваются от этой цены, – говорит председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов.
– Почему в Минске цена в два раза выше, чем в регионах? Неужели только потому, что все стремятся в столицу?
– Это какая-то сознательная попытка внедрить в умы граждан то, что сюда все рвутся, со всех регионов. А сколько среди покупателей жилья в Минске иногородних или иностранцев? Только навскидку: из общего количества сделок в Минске только 3% иностранцев – украинцы и россияне. Иногородних – в пределах 10%. То есть почти 90% столичных квартир покупают сами минчане. Проблема не в том, что сюда кто-то едет, а в недостатке жилья. Почему в регионах дешевая вторичка? Потому что там в новостройке квадратный метр по $ 500 можно купить.
– Но почему такая разница в цене? Дома одинаковые.
– В Минске квадратный метр Домостроительный комбинат строит по 760 рублей, или $ 380. МАПИД строит по 800 рублей – $ 400. Адекватные цены у строителей. Такие же, как в Витебске. Но ты этих квартир не увидишь в продаже. Совсем недавно УКС Советского района выставил на продажу 20 квартир по $ 800. Их сразу разобрали. Что такое 20 квартир для города, где 200 тысяч нуждающихся? Капля в море. Вопрос риторический, почему так дорого в Минске. Застройщики говорят, что не хватает площадок в Минске. Я так понимаю, что в этом основная проблема. И тянется она уже очень много лет.
– За границей формула такая: квадратный метр приравнен к средней зарплате по стране. Это кажется логичным… А в Минске же соотношение – 1 к 2 или 1 к 3.
– У нас есть две серьезные проблемы. Во-первых, обременения, которые ложатся на застройщика. Во-вторых, дефицит предлагаемого жилья. Это рынок. Приходишь на базар, а там только два арбуза продают, а очередь – из 20 желающих. И если тебе нужен арбуз, ты за него заплатишь любую выставленную продавцом цену – торговаться не будешь. А если на рынок выйдет много продуктов – хоть полцены ставь, никто не купит, потому что у соседа будет дешевле, а продукты портятся. Вон квартиры в Лебяжьем. Не снижает цену застройщик. А ведь застройщику надо и коммунальные услуги платить, и проценты по кредитам.
– Сейчас рассматривают предложение в правительстве: ввести повышенный налог на квартиры, которые долго не продает застройщик. И тогда цены на жилье снизятся. Думаете, это реально?
– Вопрос – кто строил? Если банк, то он просто заложит этот повышенный налог в ставки по кредитам, компенсирует стоимость в другом месте. В конечном итоге за все платит человек. Я бы не сильно надеялся на этот налог.
