Все, кто сталкивался со строительством, знают, что начальная смета к концу стройки существенно увеличивается. Тому две причины: «хотелки» заказчика, возникающие в процессе, и «непредвиденные расходы» исполнителя. Дмитрий, который строит дом в деревне, до подписания договора несколько раз пересчитывал и изменял смету, стараясь учесть все расходы «до гвоздя».
Хочу особенно отметить терпение компании-застройщика: смету я переделывал много раз, потому что как только дело подошло к конкретике — сразу начались муки творчества. С утра проснулся — и подумал: нет, не хочу имитацию бруса, хочу планкен. И так далее. То же самое касалось кровли и других материалов. Поэтому всем хочу посоветовать заранее продумать все детали и все потрогать своими руками: от материалов кровли до террасной доски. И только потрогав — приступать к смете.
Начало истории читайте здесь:
Дом в деревне для минчанина. Реальная история поиска земли под Минском. Часть 1
Дом в деревне для минчанина. Часть 2. Сколько стоит разгрести участок
Дом в деревне для минчанина — 3. Как продать квартиру и заказать на эти деньги каркасный дом?
Дом в деревне для минчанина — 4. Зачем вообще нужен архитектор
Дом в деревне для минчанина. Часть 5. «Хочу быть владельцем и водителем «тэошки»
Изначально проект разрабатывался под дом из двойного бруса. К сожалению, моих денег на его строительство не хватало, получилось бы только коробку с крышей сделать. Но, как я уже говорил, растягивать «удовольствие» со строительством на несколько лет я не хочу. Поэтому выбор был сделан в пользу каркасного дома. Компания «СибирияСтрой» пообещала построить по моему проекту под ключ за $ 35700. За эти деньги они обещали дом с окнами и дверями, под чистовую отделку (покраску). При этом комплектация была не «дачный эконом», а хорошо утепленные стены и перекрытия, нормальные окна и так далее.
Электрика, отопление и другие коммуникации в этих сметах не учитывались. Однако такая цена мне показалась приемлемой. Я понимал, что она еще не конечная, но дальнейшие переговоры я вел именно с этой компанией. В процессе в смете заменили некоторые материалы на более дорогие аналоги, изменилась длина кровельных свесов, по-другому будет выглядеть фасад.
Стоит отметить, что проект посчитали еще в одной компании. У них под ключ получилось 34 685 $. При почти одинаковой стоимости комплектация дома предлагалась иная. Например, утеплитель они предлагали «Paroc», ветрогидрозащитную мембрану и пароизоляцию Strotex.
— Изначально проект был сделан под дом из двойного бруса, поэтому после адаптации под каркасную технологию он претерпел некоторые изменения, — объясняет, как повлияли корректировки Дмитрия на итоговую стоимость, представитель подрядчика «СибирияСтрой». — Исчезли перерубы (угловые соединения деревянного дома), изменился вид фасада. Фундамент под домом свайно-винтовой. Его делала другая компания, но согласно нашим расчетам. (Итоговая стоимость винтового фундамента — 7160 рублей). Напомним, что бетонный свайно-ростверковый обходился минимум в 16−20 тысяч. Поэтому было принято решение в пользу свай.
Обвязка свай будет состоять из двух венцов бруса естественной влажности 150×150 мм и 50×200 мм. Лаги пола будут из бруса 50×200 мм с шагом 600 мм. Массивный брус идет ниже плоскости дома, он не является элементом конструкции стен, поэтому его влажность не критична, можно использовать «сырой» материал. Он дешевле: куб бруса техсушки стоит 340 рублей, куб пиломатериалов естественной влажности — 240 рублей.
Каркас мы планируем возводить из бруса технической сушки. Все, что касается элементов стен, потолка, перегородок, стропильной системы, будет собираться из сухого дерева. Мы с заказчиком обсуждали автоклавную пропитку деревянных конструкций каркаса. Для этого нужно было бы свозить пиломатериалы на борисовский шпалопропиточный завод. Автоклавная пропитка заключается в следующем — дерево загоняется в камеру, из которой откачивается воздух. Разряжение в ней столь сильное, что из древесины удаляется воздух и влага. Потом в камеру подается пропитка на водной основе «Тонолит», которая впитывается глубоко в дерево — до 1 см. Такая обработка значительно увеличивает срок службы деревянных конструкций. Пропитывать таким способом целесообразно только элементы несущего каркаса.
На это нужно было бы потратить сверх бюджета около двух тысяч долларов (это и сама пропитка, и перевозка пиломатериала в Борисов и обратно). Дмитрий в итоге отказался от автоклавной пропитки, поэтому будем обрабатывать каркас классическим способом с помощью пульверизатора. Это будет простое поверхностное нанесение биозащиты типа «Сенеж».
Антисептик нужен на тот случай, если при сборке каркаса внутрь стены случайно попала влага. Он не позволит развиться в этом месте гнили. Если же на деревянные элементы влага будет воздействовать постоянно, то от нее не спасет никакая пропитка. Здесь надо говорить о строительном браке и гарантийных случаях: вода внутрь каркаса не должна поступать в принципе.
Силовой каркас мы будем обрабатывать антисептиком «Сенеж», деревянную обшивку — «Сенеж Ультра». Пропитка (материалы) обойдется в 277,2 руб.
Пиломатериалы мы уже завезли. В нужный размер напиливать его будем непосредственно на стройплощадке. Конечно, при таком способе возведения каркаса важен опыт рабочих и профессионализм бригадира, но в своих сотрудниках мы уверены. Есть, конечно, вариант изготовить все элементы нужных размеров согласно проекту в цехе, а потом собрать это на месте. Но это обошлось бы заказчику дороже на 30%. Во-вторых, всегда есть вероятность несовпадения изготовленных деталей с реальными условиями — например, размерами фундамента. По времени же выигрыш несущественный — чтобы собрать каркас, нам потребуется на 2−3 дня больше. Быстрее получается собрать дом, когда на объект каркас поступает уже в виде домокомплекта из готовых щитов.
Мы же щиты будем сбивать на месте и выставлять их по периметру фундамента. Для каркаса мы используем брус 50×150 мм техсушки, горизонтальные контррейки — 47×50/40×60 мм. Пространственную жесткость каркасу будут обеспечивать раскосы, внешняя и внутренняя отделка.
По стойкам каркаса снаружи предполагалась установка ветрогидрозащитной пленки и имитации бруса по контррейке. Стоимость имитации бруса для наружной отделки в первоначальной смете — 3095,1 рублей.
Однако у Дмитрия появилась задумка сделать фасад оригинальной конструкции в виде деревянных жалюзи. Они изготавливаются из строганной доски 20×100 мм. Для их фиксации будут использоваться вертикальные направляющие профили.
Предварительные расчеты говорят о том, что это более дорогое решение, так как в состав конструкции добавляются плиты фибролита (под жалюзи). Только материалы (фибролит, горизонтальные ламели, вертикальные стойки с фрезеровкой) будут стоить 3980 рублей.
Фибролит мы используем как черновую зашивку, он же будет служить защитным слоем утеплителя от механических повреждений и сквозного продувания.
Многие компании предлагают для зашивки фасадов и даже стен изнутри плитами OSB-3. Мы категорически против использования их там, где они соприкасаются с жилыми помещениями, потому что этот материал абсолютно не экологичен. Его нужно применять только там, где нужно создать плоскость. Например, он будет использоваться в качестве зашивки перекрытия пола с наружной стороны, там он будет служить механической защитой от мышей и насекомых. На крыше OSB-3 будет нужен для сплошной обрешетки под фальцевую кровлю.
Фибролит же экологичен. Он состоит из деревянных волокон, скрепленных цементом и жидкого стекла (а не клеем как OSB). Это легкий и прочный материал, не боится влаги. Если вы собирались делать экологичный дом — забудьте про OSB.
После обшивки стен приступим к крыше. По пожеланию Дмитрия мы увеличим ширину свесов кровли. Это дополнительные расходы — плюс 150 рублей.
В первоначальной смете мы указали цену на металлочерепицу «Монтерей» — при площади в 280 м² она бы обошлась в 2700 рублей. Но заказчик решил сделать фальцевую кровлю. Такое покрытие, конечно же, и выглядит лучше и прослужит дольше. Но фальц ощутимо дороже — под него надо делать сплошную обрешетку из сухой строганной доски, более сложный и дорогой монтаж. Качество такой кровли напрямую зависит от сноровки и опыта кровельщика, поэтому мы пригласили подрядную организацию, специализирующуюся на фальцевых кровлях. В итоге крыша для заказчика обойдется примерно в 8 тысяч.
Дальше — утепление каркаса. В качестве утеплителя мы предложили заказчику использовать каменную вату, плотностью не менее 35 кг/кв.м. Если использовать материал меньшей плотности, то он просто сползет между стоек каркаса. Но и слишком большая плотность не нужна. Мы рекомендовали Дмитрию «Технониколь Роклайт». Он рассматривал как альтернативу Paroc eХtra — этот утеплитель оказался дороже на 1410 рублей. Разница в стоимости очевидная, поэтому заказчик выбрал «Роклайт».
Толщина слоя утеплителя в стенах и перекрытиях — 200 мм. Это будет очень теплый дом. Всего на теплоизоляцию (материал) планируется потратить примерно 4525 рубля.
Для каркасного дома важно полностью исключить проникновение пара из помещений внутрь стен. Поэтому изнутри дом будет закрыт пароизоляционной пленкой. Этот слой должен быть полностью герметичным, поэтому все швы будут проклеены специальным скотчем. Изначально в смете была указана пароизоляционная пленка «Изоспан» российского производства, но заказчик решил ее заменить на более качественную польскую Strotex. Пароизоляция обойдется в 700 рублей («Изоспан» стоил бы 312 рублей).
В смете мы отразили черновые шпунтованные полы под ламинат. Там, где будет плитка и теплый пол, мы уложим ЦСП. Изнутри стены и потолки будут обшиты имитацией бруса.
Окна ПВХ в смете не самая маленькая статья расходов. С монтажом, подоконниками и отливами они обойдутся в 6454,2 рубля. Так как двери заказчик будет покупать самостоятельно, нам нужно будет их только установить.
В первой смете террасы не было, она появилась уже в итоговой. В качестве покрытия Дмитрий выбрал лиственницу — 56 м² обойдутся в 1792 рубля.
К началу строительства Дмитрий определился, где у него будет ввод воды и септик. Поэтому, чтобы потом строителям не пришлось ползать под домом, мини-экскаватором прокопали траншеи под трубы канализации и водопровода до монтажа ростверка и перекрытия первого этажа. Теперь подключить дом к коммуникациям проблем не составит.
Вентиляция в доме будет естественной. Для этого понадобится сделать две вентиляционные шахты, в которые будут приходить венттрубы из разных помещений. Сейчас мы говорим только про такой вариант. Если в процессе эксплуатации возникнет необходимость улучшить воздухообмен в доме, то систему можно будет модернизировать, например, установив на воздуховоды вытяжные вентиляторы. Более дорогой вариант модернизации — установка системы принудительной вентиляции. Но сейчас я советую Дмитрию пожить в доме, чтобы понять, хватает или нет ему кислорода. Модернизировать систему можно при необходимости, тратить деньги сейчас не стоит. Предложенная нами схема вентиляции будет недорогой — 650 рублей.
Металлические пластины, метизы, скобы для степлера потянут еще на 1610 рублей. Добавим еще дополнительные расходы (1000 рублей), транспортные услуги (2000).
— В итоге со всеми моими «хотелками» цифры в смете изменились не в мою строну, — говорит Дмитрий. 35 721 долларов — это без кровельного покрытия и кровельных работ, фасада-жалюзи, дверей. Если прибавить их стоимость, то дом под ключ в моей комплектации будет стоить примерно 42 тысячи долларов. А еще разводка электричества и система отопления, чистовая отделка…
Что еще мне стало понятно о строителях — при составлении и обсуждении сметы смиритесь с тем, что их вам на чем-то поймать не удастся. Даже если вы внимательно проверили все детали, на чем-то поймали, что-то уменьшили — нужно философски отнестись к тому, что строители все равно найдут способ достать те деньги, что планировали на вас заработать. Это данность, факт — понимаете? Но сметы в любом случае нужно изучать внимательно, вплоть до каждого гвоздя. При этом проверять стоимость каждой детали. И здесь кроется очередной подвох — цены все указывают розничные, но очевидно, что компании берут стройматериалы по оптовой цене. Куда уходит разница?
И так далее, и тому подобное: правдоискателям точно не стоит начинать стройку, а сразу покупать готовые объекты. Но там свои проблемы.
Поэтому еще на старте всех процессов желаю всем набраться терпения и не принимать ситуации близко к сердцу: потому что настоящие проблемы начнутся в процессе стройки. Но об этом — в следующей части.
Читать полностью: https://realty.tut.by/news/building/532281.html
